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【住房租赁市场全景洞察与远眺预测】2017中国住房租赁行业创新发

2017-12-19 13:58


  12月15日,“2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛”在福建省厦门市成功举行。本次论坛上,由北京、上海、山东、河南、杭州、武汉、广州、深圳、成都、西安、郑州、合肥、厦门等13个省市参与的住房租赁行业协会联席会正式成立。

  论坛上,中国银行表示,未来将继续积极响应国家号召,在依法合规前提下,探索服务住房租赁市场的更好路径与方法,为住房租赁市场各参与主体提供更多优质生态产品与服务,共同推进住房租赁市场建设与完善。

  本次论坛在厦门市国土资源与房产管理局的支持下,由中国银行主办,北京房地产中介行业协会、上海市房地产经纪行业协会、杭州市房地产中介行业协会、武汉房地产经纪行业协会、广州市房地产租赁协会、深圳市房地产中介协会、成都市房地产经纪协会、西安市住房租赁业协会、合肥市住房租赁行业联盟、厦门市房地产中介行业协会联合主办,厦门市房地产中介行业协会住房租赁专业委员会、厦门市租租侠信息科技有限公司(UONE优望)、厦门市寓驿投资管理有限公司(泊寓)共同承办,中银消费金融有限公司协办,链家研究院、厦门房产之窗以及观澜财经提供技术支持。论坛邀请了国内外著名专家学者、权威机构以及行业影响力人物,围绕行业热点、租赁市场发展趋势以及国内外创新实践等话题开展深入沟通交流。

  猎云网(微信号:ilieyun)将“2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛”的会议精华整理如下。

  我国住房租赁市场发展现状,跟中美租赁人口对比,中美一线城市租房占比来讲,我们可以看到这个市场还有极大的发展空间。从我国住房租赁市场来看,是1.8亿,到2020年是2.2亿,2030年整个租房人口会达到2.65亿,从市场规模来讲潜力巨大。

  第二个特点是我国的机构参与程度比较低。从目前这个比例不足2%,美国整个机构的占比会超过30%。

  第三个特点,中国住房租赁市场进入了一个高速成长时期,进入了一个机构化、品牌化的时期。同时,我们也可以讲,下一个阶段也将是镀金时期,和产能结合,和金融这样的结合会成为一个突出的特点。

  未来三年到五年,行业会出现一个建设高峰期。北京在十三五期间规划的建设目标50万套租赁住房,上海70万套,而且租赁住房套数在新增套数中占60%,包括厦门政府提出的目标也是到2020年建成住房租赁的市场体系,保障体系,政府综合服务平台,以及培育15到20家的机构化,品牌化的专业机构。

  和传统融资方式对比,2016年整个房地产行业在新增的融资规模中,银行占比还是占到了74%,同时,从国内金融市场包括银行间,交易所市场进行的融资是15%的规模,总体上来讲还是属于一个传统的债务融资,是以企业的主体性。所以融资规模和期限上都会受到一定的限制。

  对于整个房地产的资金密集型的企业来讲,目前这种传统的融资方式还是有一定的局限性。资产证券化是以基础资产未来的可预测的稳定的现金流为基础来进行融资,再融资方式上解决主体信用的问题,主要是看资产未来的现金流,更重要的加快了资金的周转,对于盘活存量,提升流动性乃至于改善财务状况等都有非常积极的作用。同时,我们也可以看到整个市场上,现在来讲证券化也会推动企业的经营模式的转变。

  第一个,这个市场发展还是要回归到收益上来,创造利润。利润主要有四个方面的来源:土地政策红利、对成本的严格管控、提供高品质的产品(可以使租金不断的上涨)、通过证券化金融杠杆来进行放大。

  第四个方面,实现路径多元化。未来出现的一个趋势是海外资金和国内资产相结合的这样一个市场。这个案例也会越来越多的出现。

  未来流动租房保守估计为1亿,每个人年租房费用3-4万,因此REITs未来拥有万亿市场是毋容置疑的。权益型类REITs的必要条件:(1)核心城市的核心地段:住宅资产;(2)持有资产运营:三年以上稳定现金流;(3)租金坪效明显提升:资产价值显著增长;(4)运营业态是国家鼓励的长租公寓品牌。

  长租公寓进入资本时刻。二房东的模式问题是残酷的盈利模式。长租公寓也进入品牌时刻。长租公寓是一个什么行业,和酒店品牌到底有什么区别,你装修我也装修,你服务好我也好,你们为什么选择不同的酒店。装修不一样,服务不一样,社群不一样。这就是品牌价值。人们对价值的判断是对品牌的定价权。

  长租公寓是规模不经济的现象,完全不同于家庭的新型空间产品。现在居住人群悄然改变,单身独居时代来品1.9%,30岁以上未婚女性居多。住我们这里的是消费品极强,他们需要一个很温馨,很小,功能很齐全的小空间。居住观念改变了,现在是消费居住理念盛行,从家庭居住转变为单身性 。

  其实这个市场上真正的客户和业主向他们提供价值才是今天自如在这个行业上立足之源。如果一个客户体验不到好的租住服务,就不会为这个租住服务和相应产品买单,谁能给客户创造价值,谁才可以在这个市场上长期的立足和发展。

  很多时候在讨论包括盈利模式也好,现金流也好,从长远来看,我们的核心是到底我们能够给客户带来什么样的价值,到底我们能给出租房屋的业主带来什么样的价值。

  如果我们能够说清楚这个价值,他们必将会为价值买单。如果不能说清,那最后也会无疾而终。所以低下头来去做真正客户需要的事情,真正满足客户的需求,向他们提供价值才能够有长远的发展。

  日本住房租赁市场的特点:(1)租赁住宅集中于大都市圈;(2)与房价波动相比,租金比较稳定;(3)小面积住宅占比较高;(4)回报率较高,例如东京车站附近的回报率是3.5%;(5)个人业主占比较高,85%个人所有的民营租赁住宅的管理方式。

  (1)专门招租:只负责募集租,需要自己收取租金,计算退租时需缴纳的费用,处理投诉和安排修理。

  (2)由增量向存量转变:2017年18城二手住宅销售套数超过新房,8城为首次超过新房,二手房向全国化拓展。

  (5)从生产向服务转变:房地产对经济的贡献由投资效应转为财富效应,住房服务市场催生一批专业服务阶层。

  (1)趋势一:市场端。未来10年,租赁业是我国房产市场中增长空间最大的市场;租金回报率平稳上涨,租售比逐渐趋于合理水平。

  (2)趋势二:市场端。B2C模式份额扩大,机构运营成为主流;伴随着国内消费升级、REITs趋于成熟及租赁制度的完善,规模化的专业运营机构崛起是大势所趋。

  (3)趋势三:城市端。城市分化更加严重,热点区域不断变化,长租公寓高度集聚在:1/2华东地区,1/4华南地区,1/5华北地区。

  (4)趋势四:机构端。服务多元化,全要素运营效率提升,形成“供给-运营-服务”产业链;逐渐形成多渠道供应市场、多主体参与机构运营、多元资本带动行业发展,多方位服务满足客户端全面需求的健全、长效的房地产租赁机制。

  (5)趋势五:客户端。全生命周期租房需求,品质租赁时代来临;未来租赁客群的特征:全年龄层的单身化。

  长租公寓面临三道门槛:第一,资产多元,业主分散。管理难度不同,专业机构很少;第二,需要大量资金支持。持管分离的方式,能够破解行业难题,是未来的发展趋势。第三,盈利模式不明晰。这个行业属于新战场,必须决胜精细化运营。

  UONE优望作为面向多市场的精细化运营商,探索路径是资本市场+金融市场+终端市场的多市场方式。资产稳健增值解决方案有三个维度、九个模块:第一,安全:实现资产安全、资金安全和运营安全;第二,高效:体现在运营溢价、稳健增值和实时清算;第三,规范:过程透明、账钱分离和信息完整。